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来源略胜一筹网
2020-08-04 16:57:51

  原标题:杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏?谁在制造紧张气氛?

  来源:瞭望智库

  文 | 董晴

  7月15日,深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定。

  深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊,调控政策的出台,各方并不意外,但具体内容仍然超出了市场预期,甚至被称为深圳楼市史上最严的调控政策。

  调控政策的背后,是一些地区楼市的疯狂上涨。

  受疫情冲击,大家普遍对今年的楼市持悲观态度,楼市确实也低迷了一阵。

  可是,进入3月,自深圳开始,全国各地楼市渐次复苏;5月,“小阳春”得到明确(中原地产研究中心数据);6月,全国市场基本已经回到了2019年的最高水平,热点城市市场更是活跃,武汉市场的环比上涨十分明显。

  其中,率先复苏的深圳尤为疯狂。证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示,今年上半年深圳二手房均价比去年底大涨14.37%!深圳的上涨带动了东莞的疯狂,东莞今年上半年较去年年底上涨12.78%!临深的惠州蠢蠢欲动。

  此外,沈阳、西安、长沙等新一线城市的涨幅也不小,甚至连三线城市连云港也大涨14.99%,位列涨幅排行榜第一名,而去年年底,该市二手房均价环比下跌13.44%。

  房价上涨的原因何在?是否可持续?存在哪些风险?

  下半年房价会怎么走?新一轮的调控加码会到来吗?

  1

  热点城市房价为何猛涨?

  今年上半年,杭州6万人抢900多套房,一次冻结资金超400亿元;深圳光明一新盘开售,8998人抢394套房,中签率为4.37%,另一项目1171人抢5套房,中签率仅0.4%,创下深圳楼市最低中签率;南京一项目开盘,223套房共吸引了11890人摇号,平均53人抢一套房,当天全部卖完……

高楼林立的深圳市福田区。高楼林立的深圳市福田区。

  类似这样的案例不胜枚举。仅杭州一城,2018年4月实施摇号买房以来,就已经出现过30次左右的“万人摇”现象,最低中签率为0.77%。

  这些现象背后的原因很简单——限价。新房价格远低于周边二手房价格,存在无风险套利的巨大空间。比如,上面提到的杭州6万人抢900多套房的案例,该项目均价为2.8万/平方米,周边二手房价格普遍在3.5万-4万/平方米。每平米存在1万元左右的价差。在深圳,价差更大。

  资本都是逐利的,一、二手房价格倒挂的情况下,买到就是赚到,不仅使得投资客绞尽脑汁抢购,甚至一般的家庭,也要用尽手头的购房资格,甚至为买到新房不惜出百万“喝茶费”。

进入3月,自深圳开始,全国各地楼市渐次复苏。进入3月,自深圳开始,全国各地楼市渐次复苏。

  这也是本文全部采用二手房数据的缘故。因为限价城市,二手房价格更能反映市场的真实情况。

  那么,二手房市场量价齐涨的逻辑是什么?

  一是流动性宽松和抑制需求释放的双重叠加。

  短期看金融,中期看土地,长期看人口。

  任泽平对房地产周期的这一逻辑判断,几乎到了人人皆知的程度。现实确实如此,房地产行业本质是金融,只要银根收紧,无论是房地产企业还是购房者马上有反应。

  然而,今年以来,疫情引发经济衰退风险,全球央行纷纷放水并维持宽松格局。新冠危机期间,全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快。

  根据彭博汇编的美联储数据,今年以来,美国广义货币供应量(M2)已经增加了3万亿美元,达到18.4万亿美元,相比之下,去年全年美国M2货币供应量仅增加1万亿美元。与此同时,3月份,面对疫情冲击,美国两次降息降了150个基点,直接把联邦基金目标利率降低到零附近,重启量化宽松政策(QE)开着直升机撒钱,无限量兜底。

  摩根大通预测,今年全球债务将增加16万亿美元,到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元,为了支持全球不断增长的债务水平,未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策。

  相比其他国家,中国快速控制住疫情,没有像其他国家一样开闸大放水。当然,相比之前,流动性还是放松了不少。

  首先是增速。

  央行数据显示,受疫情影响,一季度住户部门贷款出现减少,但对实体经济的贷款则显著增加,人民币贷款增加7.1万亿元,同比增加1.29万亿元。3月末,广义货币(M2)余额208.09万亿元,同比增长10.1%,增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点,也是自2017年年中以来M2增速首次破10!随后的4月和5月,M2的同比增速均为11.1%。

(来源:中国人民银行) (来源:中国人民银行) 

  其次是利率。

  4月20日,LPR(贷款市场报价利率)迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%,较上期下调20个基点;5年期以上LPR为4.65%,较上期下调10个基点。至此,房贷基准利率降至20年以来的新低!

  在此之前,4月17日的中央政治局会议提出,要继续“运用降准、降息、再贷款等手段,保证流动性合理充裕引导贷款市场利率下行”。

  虽然高层一直强调“房住不炒”,严控资金过量流入房地产,但流动性多了房地产必然受惠。

  二是各地方政府政策扶持,推动需求的回暖。

  新冠肺炎疫情冲击下,各地方政府财政收入大幅缩水。

  怎么办?引进人才,大力发展高新技术产业,这确实是条着眼长远的路。可是,远水解不了近渴。新兴产业的培育、发展、成熟,是一个长远的过程。各地抢夺人才,除了着眼地产长远发展,不能说不存在短期刺激经济的私心……

  各地抢人的政策基本都会与购房挂钩:

  3月27日,广东江门市住房和城乡建设局网站发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出,具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭,可购一套新建商品住房。

  4月8日下午,江苏省南京市委市政府召开通报《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》相关情况的新闻发布会,符合条件毕业四虎最新高清免费地址生可优先购房。车里从后面猛地挺身沉腰

  4月15日,苏州工业园区发布《园区管委会关于调整完善人才优先购买商品住房政策的通知》,放宽了购房申请人条件。

  ……

  既然入户了,自然要买房。买的人多了,成交量起来了,价格也就跟着涨了。

  充裕的流动性、宽松的融资环境、快速恢复的需求,使得房企们积极拿地,今年上半年,上海、广州、南京等城市,土地出让金同比均大幅增长,这是房价上涨的先行指标。

(来源:《中国房地产报》) (来源:《中国房地产报》) 

  各地商业银行的降息幅度也大于央行。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报6月刊》数据显示:今年以来,5年期LPR利率累计下调15个基点,而同期32城房贷首套利率下降了26个基点,二套利率下降了24个基点。

  三是刚需、刚改恐慌入市,业主联合高价挂盘。

  最近两年,P2P、私募基金、信托等,少则上万多则几十万投资者被收割,使得人们更加将投资买房当成信仰。目前,新冠肺炎疫情还在海外蔓延,投资其他的都不太靠谱,核心城市的房产就成为了很多人的首选。

  一些此前开厂办公司做事业的小企业主,生意不好做了,干脆将工厂卖了,所获资金投入到楼市;即便不想卖厂,也可以通过经营贷获取低息资金,投资楼市。

  新冠肺炎疫情,使得1、2月份正常的社会和经济活动停止,原本的买房需求被抑制。3月,各地逐步复工复产,此前被抑制的需求突然释放,叠加宽松的货币政策,各地政府的抢人大战和祭出的购房优惠,刚需、刚改和投资、投机混合在一起,对典型城市的上涨推波助澜。

  其实,如果将时间稍微拉长一点看的话,市场的成交并没有那么火热。

  以深圳为例,上半年二手房成交44000套,比去年上半年上升41%;但与去年下半年45989套的成交相比,则环比下降了4.3%。一手新房成交16727套,比去年上半年下降5.4%;与去年下半年的20203套相比,环比下降17.2%。

  换句话说,这些只是被抑制需求的正常释放。但是,就像地底下的岩浆,突然集中喷发,加上部分无良中介摇旗呐喊,将整个市场都搅得人心惶惶。

  一、二手房价格倒挂,资本的逐利,不可避免地导致被打击的“喝茶费”依然暗流涌动。那些常年浸淫于市场的投资客,了解的套路、拥有的门路和寻租的通道都秒杀刚需客。真正的刚需客,只能是来陪跑的。这就出现了二手房市场或者需求外溢,或者带动周边城市房价的上涨。

  快速回暖的行情,也助长了业主的看涨心态。特别是深圳,不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格,甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用”。一位预算6000万元的外地购房客,感觉自己既卑微又屈辱。

  这种行为让部分中介都有点看不下去了:“真正制造紧张气氛的是业主,抬高房价的是业主,业主的挂盘价都想在上一套成交价的基础上加50万-100万,如果这样击鼓传花下去会涨到崩盘!”

  2

  继续上涨,会带来什么?

  作为国民经济的支柱产业,房地产行业的平稳健康发展,对经济增长具有压舱石作用,如果房价一路疯涨,其负面影响会十分巨大。

  有人说,房价并不由市场平均值决定,而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的。可是,树终究不能长到天上去。

  因为,房地产是财富的象征,也是经济周期之母、金融危机的策源地。房价与经济基本面背离得太厉害,是一定会出问题的。

  2020年,3-5月的CPI分别是同比增长4.3%、3.3%和2.4%;同期,居住CPI(居民居住消费价格指数)同比增速分别为-0.2%、-0.3%和-0.3%,创下有数据以来最低水平。即使在2008年国际金融危机期间,也没出现全国居住CPI同比负增长的情况。

  国际上,合理的租金收益率一般在5%-6%之间。2008年,即便是我国高房价城市,比如北上广深也是比较接近这一水平的。随后,虽然房租也连年上涨,但是房价涨得更快,使得租金收益率连年下滑。

  目前,我国租金收益率在2%-3%左右,想要达到国际合理水平,即便房价保持不变,未来一段时间里房租价格也要上涨2倍左右才行。至于北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率在2015年的房价上涨之后,跌破2%,2020年5月,深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%!

(来源:中原地产)(来源:中原地产)

  如今,房价上涨,房租下跌,租金收益率自然继续探底。

  房屋租赁价格指数显示,今年5月,一、二线城市除厦门外,租金均出现下跌。一线城市中,深圳环比下降3.15%,北京环比下降1.41%;二线城市中,武汉、南通、沈阳、苏州、东莞的租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。

  这一趋势,短期内还将持续。因为,不仅住宅的租金在下跌,商铺、写字楼的租金也同样在下跌,而后者是经济的晴雨表。

  中国指数研究院的数据显示:

  2020 年二季度,一线城市中,仅有13.9%的商圈写字楼租金环比上涨,86.1%的商圈写字楼租金环比下跌;租金环比上涨的商业街占11.5%,租金环比下跌的商业街占 80.8%,7.7%的商业街租金与上期持平。

  二线城市中,6.8%的商圈写字楼租金环比上涨,88.6车里从后面猛地挺身沉腰四虎最新高清免费地址%的商圈写字楼租金环比下跌,4.5%的商圈写字楼租金与上期持平;租金环比上涨的商业街占12.5%,租金环比下跌的商业街占85.0%,2.5%的商业街租金与上期持平。

  与买房是投资行为不同,租房是消费。如果说在热点城市买房是有钱人的行为,那么租房则是所有人的事情。消费需要有收入的支撑,是由一个城市的收入水平决定的,跟经济的发展和收入的增长紧密挂钩。写字楼和商业街租金下跌,说明经济的恢复、大众收入的恢复,还需要时间,在此之前,租金不可能上涨。

  从发达国家近40年的经验看,房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险。典型的例子有,美国次贷危机之前,发生过房价和房租的背离;上个世纪90年代日本房地产泡沫破裂前,房价和房租同样严重背离。

  目前,我国整体房价增速仍处于合理区间。事实上,我国商品房从1987年的平均408元/平方米,涨到2019年的平均9310元/平方米,32年间,增长22.81倍,年复合增速为10.27%;期间,GDP(现值)从1.21746万亿元增长至99.0865万亿元,增长81.39倍,年复合增速为14.74%。也就是说,商品房均价的年复合增速是低于经济增速的。

  这期间,部分城市的有钱人很多,但房价大幅上涨背离了经济基本面,最后仍然是一地鸡毛,最典型的就是鄂尔多斯。

  再比如海南,上个世纪90年代房价一飞冲天,海口、三亚的房价一度比肩北上广深。1993年海南房地产泡沫破裂,部分烂尾楼变成养猪场,对整个海南经济造成深远的打击。

  3

  上涨过快,如何保证市场平稳?

  面对不断跳涨的房价,身处这些城市的人们焦虑,其他城市的人们也慌张——这股上涨的势头会不会蔓延到我们这里来?下半年楼市会怎么走?

  过热必有调控,这是楼市铁律。

  2020年上半年刚结束,新一轮楼市调控就从天而降。无论是二线城市的杭州、东莞,三、四线的环京,还是刚刚成为自贸港的海南,无一例外。

  自2016年9月30日北京调控以来,每年各地调控的次数总和,少则一两百次,多则三五百次,去年达到创历史纪录的620次(数据来自中原地产,2018年调控总次数为450次),各种史上最严政策,抑制了热点城市房价的过快上涨。

  但是,部分城市漏洞依然存在。比如,深圳2018年7月30日之后成交的房子限售3年,看起来很严厉,但由于限售期内房子依然可以通过抵押套出资金,使得限售政策效果大打折扣。

  4月份,深圳住建局表示过将对二手房市场进行为期3个月的整治行动。要求各中介平台对价格虚高房源进行下架处理;7月2日,杭州、东莞出台文件治理“万人摇”和开盘价……这些政策基本没有杀伤力,根本谈不上收紧。因此,稳定了一个月左右,市场又狂热起来。

  禁止高价挂盘,仅仅只是规范,根本谈不上打压。事实上,仍然有业主不断拉升挂牌价。如果业主要挂盘,又有人愿意买,中介为何不挂?只不过高价房源不在外网展示,中介内网依然可以展示。一旦该房成交,负责维护房源的中介就可以分走1/3的佣金,公司也有了业绩。

  至于东莞7月2日发布的文件,更是形式大于实质,只针对新房,不限购的二手房根本没有涉及到。

  相比之下,长三角要健康得多。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升,但房价只是微涨,涨幅远小于珠三角的深圳、东莞等城市。一是因为上海的房价一直比较平稳;二是长三角的调控政策没有放松,珠海2019年年初就变相取消了限购,深圳去年开始放松,东莞的二手房不限购,惠州更是一、二手房随便买。即便从全国范围看,粤港澳大湾区的调控都偏宽松。

  接下来,大湾区的政策大概率要收一收,毕竟,要发展成为世界级的大湾区,需要靠科技创新,而不是靠房地产。

  6月份,LPR没有下调。虽然6月17日的国务院常务会议再次强调,要进一步引导贷款利率和债券利率下行,但是,从央行的实际行动来看,这已经是连续第二个月停止降息的步伐了。因为降息目的是稳定经济增长,而最近这两个月,经济指标已经肉眼可见地改善了——社会消费品零售总额,降幅比4月份收窄4.7个百分点,已连续三个月上涨;5月规模以上工业增加值同比从3.9%提高到4.4%,已基本恢复到正常水平。

  增长加速,往往意味着降准、降息的尾声。如果疫情不反弹,下半年大规模降准、降息的可能性已经不大,否则就变成了大水漫灌。事实上,对流动性最敏感的国债收益率,已经在上涨。

  下半年,一、二线城市回暖的趋势还将继续,过热城市的势头会被压一压;至于三、四线城市,还会在政策边缘疯狂试探,但难逃朝令夕改的状况,会一如既往地稳。

  如今,楼市早已由刺激模式进入维稳模式。今年,无论内部还是外部,面临的不确定性都远甚以往。此时,中央要考虑全局,要稳就业、保民生,同时还要防范金融风险,这些都决定了不能让楼市变成脱缰的野马。

  只要“房住不炒”的主基调没改变,就不会形成全国性的普涨。

  目前,大部分三、四线城市的销售情况处于不温不火的状态。珠三角的中山和江门,也处于平稳状态。但是,疯涨的深圳、东莞确实需要治一治。

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